许家印给了两颗定心丸:红线变绿,负债降至“5”

去年8月,央行、住建部划定“三条红线”,给房地产企业戴上了紧箍咒。
2021-06-05 14:14 全球财富网
许家印给了两颗定心丸:红线变绿,负债降至“5”

去年8月,央行、住建部划定“三条红线”,给房地产企业戴上了紧箍咒。这三条红线分别是:

红线1:剔除预收款后的资产负债率>70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1.0倍。

新规按照“红、橙、黄、绿”四档,如果踩了三条红线,为红色档,不得增加有息负债。每降低负债率5%,融资管理额度便上调5%,以改变房地产行业长期高负债、高周转运行的现状,从源头处稳地价、稳房价、稳预期,降低行业整体杠杆率。

新规出台后,有评论悲观地认为许多债台高筑的放弃会走向卖项目、卖股权,甚至卖身都有可能。的确,举债容易还债难,除金融房地产与部分头部企业,其他房企利润不高,单靠卖方很难降低负债规模。因而,恒大如何满足新规成为外界关注的焦点。

许家印给了两颗定心丸:红线变绿,负债降至“5”

根据恒大2020中报数据显示,去年八月带上紧箍咒前,三条红线恒大一个也没落下。几个月后,随着2020年报数据出炉以及许家印给出明确时间线,恒大降档变得乐观起来,确切地说,恒大正迅速由“红”返“绿”,驶向安全区。

6月3日晚,恒大集团召开一年一度的战略合作伙伴交流会,国内外超1000家供应链企业参与了这次会议。针对当下广受关注的“三条红线”,许家印在会上明确提出两个降低负债的积极信号。

其一,截至6月30日,“恒大至少实现一条红线变绿”;其二,本月底前,恒大的有息负债有望从去年最高的8753亿元降到6000亿以下。换句话说,面对巨额债务,恒大不打算“躺平”,而是一步步让自己由“红”转“绿”。

不仅有短期目标,许家印还明确给出了未来的降档时间表:2021年6月30日将净负债率降至100%以下,2021年12月31日现金短债比达到1以上,2022年12月31日将资产负债率降至70%以下,全面达到监管要求,实现“三条红线”全部转绿。

许家印给了两颗定心丸:红线变绿,负债降至“5”

自去年下半年开始,房企普遍处于低成本融资水平之中。找外面要不了钱,为了降低负债绝大部分企业只得从内部要解决方案。方法很多,真正有效的无非两条:扩大营收与提升回款率

恒大也不例外。

去年销售方面与节日大促绑定,恒大的销售团队依旧能打。黄金周期间,仅仅花了38天,通过一系列让利于消费者的营销组合拳,既顺应了稳房价的监管要求,也实现1416亿营收。随后的财报数据印证了大促营销加速现金回流。

恒大2020年报披露的几个关键数据显示,经过一年努力集团整体负债已显著降低了。截至12月31日,有息负债大降2000亿,与此同时,公司销售回款达6531.6亿元,同比增长38.5%,全年销售回款率为90.3%。

许家印给了两颗定心丸:红线变绿,负债降至“5”

最新数据显示,今年1-5月,恒大实现销售额2851.6亿元,销售回款2507.4亿元,销售额持续高增长,现金持续回流,短期恒大负债持续下降是大概率事件。

表面上恒大通过释放毛利率的方式,缩短回款周期,从而提升整体流动性解决负债规模。其实主要得益于强劲的销售增长与拆分优质资产上市所增加的权益。

激发内部潜能赚钱还债之外,恒大比同行多一个“多元化经营”的优势,这也让其降档之路更平坦、迅速、有效。

许家印在日前大会上给了市场另一颗定心丸:恒大寻求转型,通过3-5年发展,分拆其他产业上市,给未来市值留下新的想象空间。

目前,恒大除了主业地产,旗下还拥有恒大汽车恒大物业、恒大健康、恒大冰泉、恒腾网络、房车宝、恒大童世界等八个产业,已完成了“多元产业+数字科技”转型。其中不乏快消品、大健康、物业管理等能够带来更高现金流的业务板块。

许家印给了两颗定心丸:红线变绿,负债降至“5”

去年,恒大物业登陆港股后,多条业务线都曾有IPO的传闻。恒大汽车与房车宝今年已成功引入423.5亿港元战投,而房车宝、恒大冰泉、恒大童世界等业务的资产已完成打包,眼下上市之路已经没有阻碍,市场存在预期。

事实上2020年业绩发布会上许家印就曾表示,恒大早已不是过去那个单纯的房企,而是打算分拆八大业务板块独立运作的“新恒大”。这不仅意味着恒大找到艰难转型的方向,同时多元化所产生的溢价也将为之带来充分想象力(房企溢价偏低)。

“高增长、控规模、降负债”许家印用三个词做了总结,单从财务层面上看,自去年8月以来,营收与回款增长,有息负债规模连续下降,完成既定目标不是问题。更重要的是,恒大戴着“紧箍咒”的这段时间,正向多元化营收大踏步前进。

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