阳光城陷信托违约风波,但更大的雷还在来的路上?

“阳光”背后藏着巨大的阴影。
2021-09-07 19:03 全球财富网

2018年9月21日,阳光城为了庆祝挤进千亿房企俱乐部。

老板林腾蛟,给9201位员工每人派发了一枚金戒指,盒子上写着“千亿纪念”。

此外,在年底的年会上,林老板还是很高兴,送出了7辆奔驰S级轿车,每辆造价120万以上。

7名获得奖励的区域总仅享有使用权,这是阳光城的高光时刻。

但任何事物都遵循着物极必反的原则,高光过后是暗淡,阳光背后是阴影。

最近的阳光城,如同惊弓之鸟,稍有风吹草动都如杯弓蛇影。

上周末,有媒体针对阳光城“18阳城01”债券盘中暴跌近9%,发布标题为《阳光城债券暴跌,非标发生逾期了吗?》。

文中说道:“阳光城债券‘18阳城01’盘中暴跌近9%,最低价为90.6元,虽然尾盘收回跌幅,不过也引发大家关注,期间有不少投资人来问我,阳光城非标是否发生了逾期事件?”

文章很含蓄,最后只说了目前并没有直接的信息证明非标已经发生逾期。

但还是引来阳光城品牌公关部的投诉函。

据阳光城回应称,5月13日公司关注到18阳城01存在交易价格异动,成交价格为净价90.960元,成交收益率28.36%,成交金额【100万元】。

经了解,本次价格异动为某持仓机构操作失误,对竞价系统价格未设限,导致直接净价90.96元成交。

13时37分18阳城01交易价格即回升至99.499元,截至昨日收盘,18阳城01价格维持在99.499元,对应收益率为7.35%左右,与估值偏离较小。

阳光城还表示,关于阳光城重庆光冕商贸与中建投信托非标事宜:该笔信托计划所有信托收益及投资款我司已于2021年1月全额支付。

由于信托公司持有项目公司22.5%股权作为信托计划的担保方式,信托计划结束后由我司回购,股转前根据内部合规要求启动产交所挂牌已确保价格公允,信托不存在任何违约或者逾期的情况,中建投信托公司已出具声明澄清。

01 没有正面回答问题的“正面回应”

虽然阳光城和中建投信托公司已出具声明澄清,这这份避重就轻的“正面回应”疑点颇多。

有信托行业业内人士指出,首先,重庆光冕旗下的重庆穆光房地产开发有限公司从中建投信托借款已于2021年1月全额支付,不过已经过去三个月了,为什么重庆光冕77.5%股权质押还没有解除?公告中并没有给出说明。

其次,阳光城声称重庆光冕22.5%股权是作为信托计划的担保方式,而中建投信托声称所涉项目是合作的股权投资项目,到底是明股实债还是纯股权投资?此外,在公告中也都没有明确说明信托产品的名称以及产品的交易结构。

再次,关于债券交易异常,阳光城声称是某持仓机构操作失误,而并没公布该机构名称。

据悉,阳光城一直是信托融资大户。就拿本次事件中的中建投信托来说,早在2019年,阳光城就与中建投信托签署战略合作协议。

根据协议,中建投信托将为阳光城集团提供包括非标债权类融资、地产基金类投资、供应链保理、资产证券化等在内的多种业务,合作总规模达人民币200亿元。

同在2019年,阳光城密集引进多家信托公司进行融资。当时,据阳光城发布公告称,为包括杭州华宇业瑞、上海隽隆在内的9家子公司融资提供担保。多家信托公司对其子公司提供贷款:中江信托7亿、浙金信托2.5亿、国通信托4亿、万向信托2.5亿、五矿信托4.5亿、平安信托3亿等。

此外,阳光城也与光大信托合作密切。今年5月12日,阳光城集团发布关于公司拟进行供应链相关业务的公告。

公告指出,阳光城集团拟与光大兴陇信托合作供应链业务,将公司参股子公司上海翀昱贸易有限公司的17亿元债务与光大信托进行供应链业务合作,签署编号为【2021Z1213-ZQZR】的《债权转让合同》。为确认光大信托在《债权转让合同》项下的权利义务,光大信托与上海翀昱签署编号为【2021Z1213-ZQZW】的《债权债务确认协议》。

除此之外,阳光城连日来多次为旗下子公司融资提供担保。早在5月7日,阳光城公告,长沙弘澈房地产接受中国光大银行长沙长岛支行提供的2.3亿元融资,期限不超过36个月,弘澈以其名下土地作为抵押,而对该公司持有49%权益的阳光城对该笔融资提供49%的连带责任担保,即1.127亿元。

5月12日阳光城集团发布公告称,拟为5家子公司的融资提供担保,合计涉及融资26.1556亿元,包括简阳、嘉兴、宁波、云南、菏泽的项目公司。

公告并称,截至5月12日,阳光城及控股子公司对参股公司提供担保实际发生金额为189.44亿元,占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产61.72%。公司及控股子公司为其他资产负债率超过70%的控股子公司提供担保实际发生金额为719.32亿元,公司及控股子公司为其他资产负债率不超过70%的控股子公司提供担保实际发生金额为61.22亿元。

上述三类担保实际发生金额为969.98亿元,超过最近一期经审计合并报表归属母公司净资产100%,对资产负债率超过70%的单位担保金额超过公司最近一期经审计净资产50%。

华泰证券在一份研报中指出,表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一,体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化,通过优化财务指标,误导有关部门高估房企偿债能力。

而阳光城少数股东权益比为48.2%,而少数股东收益比却为4.94%,也被外界质疑存在“明股实债”的嫌疑。

02 负债千亿更大的雷还在后面

2017年,阳光城进行了一次重大人事变动,董事长林腾蛟挖来了碧桂园的"双斌"组合,前碧桂园联席总裁朱荣斌和前碧桂园CFO吴建斌。

随着"双斌"的入职,让阳光城的发展节奏迅速调整为高周转模式,销售数据也跟着飙升。2015年到2019年,阳光城仅用4年时间,就完成了销售额从300亿元到2000亿元的跨越,年复合增长率超60%。很快,“小碧桂园”成为外界认知阳光城的显著标签。

但作为一家高速成长的规模房企,闽系房企阳光城正在面临高增长逻辑难以为继、与战投方泰康的十年千亿利润“对赌",以及"三道红线"下的降负债高压困境这三座“大山”。

2020年,在“三道红线”、“土地两集中”的紧箍咒下,阳光城依赖高周转、高杠杆方式增长的逻辑难以为继。到了2020年,阳光城实现销售2180亿元,经营性净现金流入213.54亿元,净负债率为94.9%,"三道红线"由橙转至黄档。CFO吴建斌也将阳光城的融资成本从8.42%降到了7.42%。

但阳光城的真实负债要比这大得多。阳光城2020年年报显示,截至2020年末,阳光城永续债为40亿元,若将其从公司592.6亿元的净资产中扣除,则公司真实净负债率为101.86%。

如今,阳光城不得不告别激进时代。到了2021年,阳光城不再提出曾经设定的3500亿元销售目标。朱荣斌为阳光城2021年的销售目标设置为2200亿元,增速仅0.9%,较2020年的3.3%进一步下降。与此同时,提出了努力实现1100亿元营收目标,这也是阳光城首次提出营收目标。

高财务杠杆可能带来的危机,也是阳光城管理层极力想解决的难题。2020年9月,阳光城成功引入战投方,泰康人寿、泰康养老以持股13.53%的比例,合计34亿元入股阳光城,成为公司第三大股东。朱荣斌将险资入股形容为阳光城2020"最浓墨重彩的一笔",更是把泰康称为"神队友"。

但想要拿泰康的钱并不容易。阳光城不仅签下了一份为期十年的利润对赌协议,还拿出了2个董事席位,承诺不低于当年可分配利润30%的年度分红以及减持股份的优先购买权。

以2019年归母净利润40.2亿元为基础,阳光城需在对赌期前5年(2020年到2024年),公司归母净利润年均增速不低于15%,且累积归母净利润总额不低于340.59亿元。而在后5年(2025年到2029年),实现累计归母净利润达601.64亿元,10年承诺归母净利润总计达942.23亿元。如果未完成对赌目标,阳光城须对泰康进行相应现金补偿。

泰康集团的入股,看中的便是阳光城每年增长的分红,而这恰恰是阳光城的发展软肋。2020年,阳光城毛利率20.06%,较2019年下降6.52个百分点;净利率6.68%,较2019年下降0.4个百分点。

为了应对十年赌约,阳光城计划分两步走,一步五年。第一步是开发规模继续增长,第二步才是要寻找新的业务和利润增长点。对于泰康的十年利润要求,朱荣斌并不担心。"只要国家环境不出现大变化,阳光城手里的牌足够完成第一个五年计划。"但对于后五年的新业务探索和赢利点,他还没有给出答案。

面对内忧外患的发展形势,朱荣斌坦然,“房地产行业在变,公司在泰康加入后也在变,阳光城就是缺后浪,老朱荣斌已经黔驴技穷,希望自己能脱胎换骨,虽然还是朱荣斌,但是要换个脑袋,否则无法适应周围的变化。”


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