经营贷置换按揭贷:危险的套利游戏

“您可以先凑钱全款买房,之后将房子抵押给银行,办理经营贷,用经营贷把之前凑的钱还了。这样您慢慢还经营贷,它的利率比商业房贷低得多,可以省上百万利息呢。”家住北京朝阳区太阳宫街道的张先生接到某担保公司业务员的电话,颇为动心。
2021-01-29 17:45 全球财富网

  经营贷置换按揭贷:危险的套利游戏

  “您可以先凑钱全款买房,之后将房子抵押给银行,办理经营贷,用经营贷把之前凑的钱还了。这样您慢慢还经营贷,它的利率比商业房贷低得多,可以省上百万利息呢。”家住北京朝阳区太阳宫街道的张先生接到某担保公司业务员的电话,颇为动心。

  张先生准备换购西城区的学区房,而二套房商贷利率约为5.7%,月供太高了。接到“推销电话”的张先生一打听,通过经营贷曲线购房、付房贷的方式正随着楼市升温而重新活跃起来。

  记者调研发现,尽管监管部门严查信贷资金违规流入楼市,但在多项中小微企业优惠贷款政策出台后,经营贷款利率与按揭贷款利率出现明显“倒挂”,用经营贷置换按揭贷的套利空间随之产生,相关中介公司甚至对购买壳公司等服务明码标价。

  利息能省近百万元

  张先生说,让他心动的是:同样是500万元贷款,以房产作抵押的经营贷利率最低可到3.85%,按经营贷最多贷20年计算,总共支付利息约为218万元。而以北京市首套房计算,如果贷款20年,总共需支付利息约为305万元,二套房的话,则总共需支付利息339万元。

  张先生是购买二套房,若从银行办理按揭贷款的金额很低,而经营贷则能贷到更多。根据现行政策,北京市二套房只能贷款40%,五环内房屋评估价超过468万元则属于非普通住宅,只能贷款两成。

  据北京某担保公司业务员席经理介绍,房抵经营贷指公司法人或股东以名下房产作为抵押,向银行申请用于公司经营用途的贷款。“经营贷能贷出房屋评估值的七成,我们能办到的利率为3.85%至4.35%,还款方式有先息后本、等额本息、自主月供。月供压力大的可以选择先息后本这种方式。”

  在办理抵押经营贷的流程方面,席经理说,首先是把张先生“包装”成一个小企业主。“银行要求公司必须成立一年以上,且没有涉及法律诉讼。我们公司也提供壳公司购买服务,买一个成立一年以上的公司,价格在12000元左右,申请贷款所需的企业材料也由我们来准备。另外,我们公司的收费标准是放款额度的2%。这样算下来,500万的贷款额,客户成本在12万以内,相比省下来的上百万利息,还是很划算的。”

  对于张先生担心银行是否会批贷的问题,席经理说:“银行只看公司和房产抵押,没有流水和经营也没关系,毕竟贷款就是为了公司经营。”

  记者从某股份制银行北京分行的一位徐姓客户经理处了解到,该行个人经营贷业务并无公司需成立一年以上的规定。“一般情况,无贷款的住房可以抵押办理房屋评估价七成的贷款。有房贷的则在房屋评估价基础上打七折后,再减去未结清房贷来办理贷款,但贷款最多不能超过500万元。”

  徐经理介绍,该行个人经营贷利率为4.15%至5.2%,贷款利率取决于银行对个人征信的评估情况,贷款期限最多为20年,5至7年内必须归还一次全部本金,然后再次放款。

  经营贷能贷到更多的钱,还款利率还低不少,着实打动了不少像张先生这样的购房人。不过,现在银行也在加强贷前审查方面的管控,多家银行强调“KYC”(了解你的客户)原则。渤海银行相关负责人在接受记者采访时称,将在业务前端即了解业务风险点、风险防范措施、用途情况,根据行业和客户特点,加强业务管控管理,前置风险模式。

  齐鲁银行相关负责人在接受记者采访时也说,该行要求尽职调查客户贷款实际用途,严禁办理违规用途业务,从源头规避客户违规或不按个人借款合同约定使用贷款的风险隐患。

  但业内人士坦言,资金流向的确难以精准监控,经营贷实际用途有不少空子可钻。

  屡禁不止为哪般

  经营贷曲线流入楼市屡禁不止,源于各方均有利可图和银行难以有效监控。业内人士分析,从购房者角度看,包装成小企业主的成本很低,市面上的抵押经营贷款门槛不高、手续简便、利率低,相对于房贷利率确实存在套利机会。从担保公司和银行的角度看,担保公司赚取担保费、手续费等,顾客越多越好。银行是落实支持小微企业政策,而且从资产质量看,住房按揭贷款不良率较低,对银行来说,经营贷实际用于买房既安全又完成了所谓的考核。

  “贷款资金是受托支付,我们会将资金直接打给客户的交易对手方,但如果对方拿到钱之后再转几手,就很难追溯了。我也经手过一些账户,很明显是别行资金的收款户,是用来周转的,常常看到几百万的流水来了就走。一旦转走了,我们追不到钱的流向,各个环节都有理由推卸责任。”徐经理称。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍,国有大行的审核都比较严,一般都会核查经营贷资金的流向情况,有的银行在贷款放出后半年内会去实际经营地调查贷款情况。“资金流向监测确实有难度,如果是在本行内周转,系统可以看到资金流向,但如果通过多家银行转手,甚至取现操作,银行就很难查到流向了。”

  “很多个体经营户自己的钱和公司的钱是分不清的。实际经营的企业,只要是按照规定获得的贷款,最后用于还房贷还是用于企业经营,往往也很难分清。”严跃进说。

  经营贷被挪用于购房不仅存在法律风险,也可能给贷款人造成损失。中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏认为,经营贷款一般期限较短而住房按揭贷款期限较长,存在期限错配风险。而抵押经营贷流入楼市往往不是真实的购房需求,主要用于炒房或者套利,不利于化解房地产价格泡沫。

  “灰色产业链”围剿进行时

  虽然通过经营贷买房能省下不少钱,但张先生也担心这么做会带来一些不必要的麻烦甚至风险。事实上,一直以来,信贷资金违规流入楼市都是监管部门紧盯重点,相关罚单也层出不穷。

  “监管严查银行资金违规流入楼市的态度很明确。这需要综合施策。”光大银行金融市场部分析师周茂华建议,一是强化监管,引导金融机构健全制度,梳理业务流程,压缩各环节主体责任;二是建立征信系统,对违规使用经营贷的个体记入征信黑名单,并采取必要处罚等;三是借助信息技术提升贷后管理的效率。

  对于监管不力的银行,监管部门则开出了罚单。比如,银保监会今年1月披露的罚单显示,厦门银行因个人经营性贷款资金被挪用流向房地产领域被厦门银保监局罚款20万元;西安银行因个人经营性贷款用途管控不严,资金流入房地产领域被陕西银保监局罚款32万元。

  目前,监管部门、银行对经营贷违规流入楼市的监控力度在增强。上述齐鲁银行相关负责人说,该行着重加强数据模型和技术防控能力建设,建立贷后资金流向的监测预警机制,把“个人贷款资金流入房地产、小贷公司、其他投资公司”“贷款资金回流”“多名借款人贷款发放后资金转入同一账户”“同一人为多个不同借款人账户代为还款”作为常规系统模型部署到相关系统中,对每月新发放的个贷业务资金流向进行及时监测,发现可疑信息时向相关机构发出预警,督促分支机构强化责任意识,将资金用途管理真正落实到位。

  监管部门同样通过大数据等技术手段加强监控。记者从台州银保监分局获悉,该局开展大数据监测,对信贷资金借道他行渠道流入房市进行建模排查,重点对企业是否借金融支持复工复产“搭便车”,获得低息贷款后通过企业法定代表人、主要股东等关联人间接流入房市的行为进行全面摸排。

  严跃进表示,无论以何种方式申请贷款都需要有一个贷款用途。如果是经营贷,最终必须流入到一个企业的经营过程中。银行应严格审核贷款意图是否真实,以及贷后是否真的用于企业经营。

  张先生说,如果真的因为办经营贷来还房贷而影响了个人征信,以后工作、生活方方面面都会受到不利影响,就很不划算了。

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